Etat des lieux

II/ Sur la nécessité d'un état des lieux :

Pour limiter les différends, lors de l’exécution du bail et surtout à la fin du bail, il est important mais pas obligatoire, d’établir un état des lieux en présence des deux parties.

Il doit être le plus complet et précis concernant l’état des parties privatives. Il est bon de préciser l’état général d’une chambre ( Bon état - Très bon état - état moyen) et d’apporter des indications plus minutieuses. Exemples: éraflure sur la porte ou tâche grasse sur la moquette près de la fenêtre ou même de préciser les trous percés sur les murs.

S’il n’a pas été établi d’état des lieux, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf clause contraire (C. Civ. Article 1731)

Le locataire est normalement tenu des seules réparations locatives visées à l’article 1754 du Code Civil, sauf clause dérogatoire (Cass 3e civ. 8-12-1999 : RJDA 2 /00 n° 133).

Si le bail prévoit une clause d’aggravation des réparations à la charge du locataire, le bailleur devra prouver l’état du bien loué par un état des lieux d’entrée pour exiger la réparations des dégradations autres que locatives.

Le locataire est tenu des dégradations et des pertes de son fait et ou de tout occupant de son chef.

Les dégradations peuvent résulter de travaux effectués sans autorisation du bailleur ou de négligences comme l’absence de vidange de canalisations (Cass. 1er civ. 20-10-1965 : Bull. civ. I n° 423 ; Cass. 3e civ. 18-3-1998 : RJDA 5/ 98 n° 562) ou de ne pas avoir solliciter le bailleur pour la réparation des dégradations lui incombant (Cass. 3e civ. 9-2-2005 : RJDA 5/05 n°505).

Le bailleur pourra demander des dommages et intérêts pour les réparations des dommages et le préjudice lié à l’impossibilité de le louer immédiatement.
 
Le dépôt de garantie dont le montant est limité à un mois de loyer, doit être restitué dans le délai de deux mois. Déduction faite des sommes restant dues au propriétaire et duement justifiées.
 
Le locataire peut s’exonérer dans le cas où il prouve que les dégradations ne sont pas de son fait mais d’un cas de force majeure ou d’un cas fortuit (Cass. 3e civ. 31-10-2006 n01116 : RJDA 1/07 n°19).

Celui-ci ne peut s’exonérer des réparations ou pertes par la vétusté des lieux, sauf si elle avait été constatée sur l’état des lieux d’entrée.

 

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