Obligation de faire jouir paisiblement le preneur

3/OBLIGATION DE FAIRE JOUIR PAISIBLEMENT LE PRENEUR:

Le bailleur doit garantir le preneur contre les vices apparents ou non de la chose louée, afin de ne pas troubler la jouissance du preneur.

Il est important de préciser dans le bail l’usage qui sera fait du bien, afin de pouvoir déterminer s’il y a trouble ou pas.

Les tribunaux écartent la garantie du bailleur si :

- le preneur avait eu connaissance des vices non apparents avant la conclusion du bail.

- les vices étaient apparents lors de la signature du bail.

Le preneur a commis une faute ou a omis d’informer le propriétaire de la survenance de l’aggravation d’un vice de la chose louée - exemple : survenance d’infiltrations sur le plancher (Cass.3e civ. 31.5.1994 Loyers et copr. 1994; Cass. 3e civ. 9.2.2005: rjda 5/05 n° 505).

- Il y a survenance d’une cause étrangère.

Cette garantie des vices peut être écartée ou aménagée.

L’article 1721 du Code Civil n’étant pas d’ordre public. La clause doit être précise et expresse, sauf dol ou faute lourde.

Le locataire qui apporte la preuve du lien de causalité entre le vice et le préjudice subi peut demander des dommages-intérêts (y compris des dommages corporels) ou réduction du loyer.

L’article 1724 du Code civil prévoit que le bailleur est tenu d’effectuer les réparations urgentes qui ne peuvent attendre la fin du bail.

Si les réparations durent plus de 40 jours, il y a lieu d’indemniser le locataire sous forme de réduction de loyer.

Si les réparations rendent les lieux inhabitables, le locataire peut solliciter la résiliation du bail.
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